一、外资再抛预判：2026 年下半年楼市或迎拐点？

10 月 20 日，瑞银投资银行亚太区房地产行业研究主管林镇鸿在媒体分享会上明确表态：中国内地房地产市场有望在 2026 年下半年见底回暖，租金企稳将是关键先兆。

这一预测并非空穴来风。作为全球知名金融机构，瑞银的判断基于两大核心逻辑：一是当前一线城市租赁市场 50% 的人口租房率，租金水平能真实反映住房需求；二是高端住宅销售回暖，印证改善型需求正在释放。

但疑问随之而来：外资的乐观预判，能否得到国内政策与市场数据的支撑？普通购房者该跟风入场，还是继续观望？

二、政策底已明确：三年 3000 次优化，释放三大信号

回顾政策演变，房地产调控已从 “抑制过热” 转向 “稳市托底”，形成全方位支持体系：

金融信贷端持续发力：2022 年 “金融 16 条”“三支箭” 落地，2024 年首套房首付比例降至 15%、房贷利率下限取消，5 年期 LPR 累计下调 1.15 个百分点至 3.5%。限购政策全面松绑：从三四线城市全面放开，到核心二线取消限购，2025 年北上深进一步优化，“多数城市进入非限购周期”。国家层面机制保障：住房城乡建设部《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》（建房函〔2024〕20 号）明确建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，按人口需求定住房供应。

截至 2025 年，各地累计出台房地产优化政策约 3000 次，政策环境已处于历史最宽松阶段。

三、市场现状：分化加剧，结构性机会显现

政策托底下，市场呈现 “总量企稳、结构分化” 特征：

销售数据有压但趋稳：2025 年 1-9 月全国百城新房销售面积同比下降 6%，但库存持续去化，50 城商品住宅出清周期缩短至 19.9 个月。城市分化愈演愈烈：一线及强二线城市表现强劲，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元；三四线城市库存仍承压，土地出让金同比下降。房企投资聚焦核心：中海地产前三季度 83% 拿地金额集中于上海、北京等四大核心城市，绿城中国 70% 拿地资金投向杭州、西安等城市。融资分化持续：2025 年前三季度房企融资规模同比降 30%，国企央企占境内发债量的 85%，民营房企融资成本达 5.40%，较国企高 2.82 个百分点。

四、回应三大核心担忧，预判 2026 年趋势

1. 房价会全面大涨吗？大概率不会

国家 “房住不炒” 定位未变，政策支持的是 “合理需求” 而非 “投机炒作”。结合城镇化率已突破 67% 的现状，房地产已从 “增量扩张” 转向 “存量提质”，全面普涨时代终结。

2. 哪些城市值得关注？两类城市有机会

人口持续流入的一线及强二线城市（如深圳、广州、西安等），2024 年深圳人口增长近 20 万人，住房需求有坚实支撑；配套完善、存量提质的核心城区，北京城镇化率达 88%，存量空间盘活成为城市发展重点。

3. 刚需 / 投资者该如何操作？

刚需群体：2025 年房贷利率、首付比例均处历史低位，叠加每月 1000 元的住房贷款利息专项附加扣除政策，若所在城市为人口净流入型，可择机入手核心区域刚需户型。投资群体：摒弃 “买涨不买跌” 的旧逻辑，聚焦 “好城市 + 好房子”，优先选择 90-144 平方米的改善型户型（2025 年前三季度成交占比超 70%），回避三四线城市非核心区域。

五、结论：2026 年结构性回暖可期，机会在 “分化” 中

外资预判的 2026 年下半年见底回暖，本质是政策持续发力后的市场修复，而非全面反弹。

未来楼市的核心逻辑是 “总量稳、结构优”：核心城市、改善型需求、优质房企将成为市场主力，而三四线城市、投机性需求、高风险房企仍面临压力。

对于购房者和投资者而言，与其纠结 “房价涨不涨”，不如聚焦 “城市对不对、房子好不好”—— 这才是政策红利与市场趋势共振下的核心机会。

（注：文档部分内容可能由 AI 生成）

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